Water Seepage In Multistorey Buildings: Nuisance By A Thousand Drips

Apr 24, 2022

<滲水千滴‧滋擾萬縷>


引言


1. 滲水的滋擾 (不論是法律上或非法律上) ,往往始於幾滴無關痛養的水滴,但如果不迅速處理,就會引發一連串問題湧現。滲水問題往往反映樓宇保養或維修工藝欠佳,可被視為對多層樓宇一種沈默的都市詛咒。


2. 政府在2006年成立了屋宇署及食物環境衛生署的聯合辦事處,以協助市民找出滲水來源。結果好壞參半(*i)。在2016至2018年間,聯合辦事處平均收到超過36,000宗投訴。在完成調查的個案中,無法找出滲水根源的個案佔約35%。


3. 然而,滲水民事訴訟的各方很大機會聘請專家來判斷承擔責任一方及評估金額。因此,所產生的法律費用往往與所追討的賠償金額不成正比,而賠償一般只有幾萬至數十萬港元不等。


報稱的百萬元滲水事件


4. 於2022年3月19日,一條水錶房裏的水喉爆裂出現漏水情況 (「事故」) 。事故發生在位於啓德的屋苑「天寰」,涉事水錶房設置於一住宅單位 (「單位」) 對面,兩者中間相隔一條走廊。


5. 一位香港YouTube創作者於2022年4月11日率先在他的頻道《胡‧說樓市》上報告了事故 (「胡‧說樓市」) (*ii)。事故於2022年4月14日在廣為人知的TVB電視節目《東張西望》被再次報道。


6. 從上述兩項資料來源可得知以下要點:


(1) 於2022年3月19日下午約1時30分,單位業主的鄰居發現通常鎖上的水錶房有水滲出。該位鄰居立即通知管理處職員,並要求他們處理事故。


(2) 同日下午約3時30分,一位到訪的朋友告訴單位業主,單位外的走廊上有一攤水。業主立即致電管理處尋求協助。大約五分鐘後,管理處職員抵達現場,並用掃把將走廊的水掃往後樓梯。


(3) 有人發現水是由電錶房裏一條爆裂的喉管滲出 (「爆裂喉管」)。


(4) 下午約3時45分,業主向管理處職員詢問是否應關掉爆裂喉管的水掣。 約4時左右,爆裂喉管的水掣被關上。


(5) 下午約5時,管理處職員與業主聯繫。業主被告知,由於爆裂喉管屬於她的單位範圍,因此她有責任聘請水喉工人修理爆裂喉管。業主於第二天按職員的話照做了。


(6) 事故發生後數天,管理處職員進一步通知業主,事故導致一部乘客升降機損壞,需要修理(*iii) 。由於爆裂喉管屬於業主單位範圍,她需要賠償修理升降機的費用。業主獲悉,該屋苑的升降機曾兩次因滲水損壞,當時維修費用由90萬至100萬港元不等。


(7) 事故中爆裂是來水喉分流後供水到業主單位的喉管。爆裂位置於水掣之後、單位水錶之前,如下圖所示 (圖片於文章最下的位置: 此圖片由《胡‧說樓市》影片畫面擷圖取得。見註腳*i。) 


7. 天寰的《大廈公契》(*v)  (「公契」) 第26條似乎也訂明業主有責任維修爆裂喉管。 公契第 26 條訂明:


「26. 各業主須,儘管大廈經理人有責任維修保養該發展項目,保持單位…就業主享有獨有擁有權、使用及/或享用權的部分,以及所有業主單獨享用的固定附着物、裝置、服務或設施,不論他們是否位於該業主的單位內及狀況良好,並須自費進行維修直至經理人滿意,並避免對該發展項目任何其他業主或該發展項目內其他部分的佔用人造成任何損失、損害、滋擾或騷擾…」(中文譯本)


討論


8. 首先,必須注意的是,管理層已向其保險公司報告事件,但尚未開展任何法律訴訟。再者,管理層否認以下各項:(1) 管理層職員得知單位外的積水後30分鐘才關掉水掣;及 (2) 他們要求業主負責支付100萬港元的維修費用。


9. 根據公契,經理人(*vi)有責任確保業主維修保養他們的物業。如果業主失責,經理人將提供任何必要的維修保養,並採取所有可能的行動向業主取回衍生的成本和費用。為作討論之用,以下假設經理人最終會對業主展開訴訟,以追討因事故產生的費用和開支。而這無疑會包括損壞升降機的維修費用(*vii)。 


10. 正如典型的滲水個案,經理人將於訴訟中指控業主須根據公契為滋擾、疏忽及/或違反《建築物管理條例》 (第374 章) (「該條例」) 負上法律責任。


11. 一個會引起爭議的問題是爆裂喉管是否一個公用部分。如果是的話,維修爆裂喉管的責任便由大廈經理人承擔。否則,責任將由業主承擔。


12. 這個問題無可避免地牽涉到對公契及該條例的詮釋。


13. 根據該條例第2條,公用部分的定義為 (a) 建築物的全部,但不包括在土地註冊處註冊的文書所指明或指定專供某一業主使用、佔用或享用的部分;及 (b) 附表1指明的部分,但上述文書如此指明或指定的部分除外。


14. 法庭一再指出,上述 (a) 部分用字的用意是任何建築物的公用部分只能通過排除法來確定 – 即排除在土地註冊處註冊的文書所指明或指定專供某一業主使用、佔用或享用的部分。此外,法庭還屢次指出, (b) 部分的內容並不應被視作盡列而毫無遺漏。


15. 因此,即使公契並無將爆裂喉管 (或任何喉管) 界定為公用部份,除非該部份已在土地註冊處註冊的文書內指明或指定為專供某一業主使用、佔用或享用的部分,否則該條例都將這些部分視為公用部分。


16. 假設爆裂喉管沒有被註冊在土地註冊處的文書內,此喉管則應被視為公用部分。


17. 大廈經理人可能會指出,爆裂喉管顯然是從公用的來水喉分支出來,只用作供水到涉事單位。因此,根據公契第26條,業主須負責維修爆裂喉管。


18. 經理人可能進一步嘗試倚賴上訴法庭案件So John & Anor v Lau Hon Man & Others [1993] 2 HKC 356。在此案中,爆裂的喉管鋪設於構成上訴人的天花及答辯人的地板的混凝土板中,滲水對下層單位的天花板和牆壁造成了極大損害。涉事的爆裂喉管只用於供應淡水給答辯人的單位。


19. 因此,本案爭拗的一個論點是由於爆裂喉管中的水只供應給該業主的單位,此水喉理應屬於業主應負責維修的部分。


20. 若業主就著經理人的申索作出抗辯,業主可嘗試依賴另一宗上訴法庭的案件。在The IO of Summit Court v Full Surplus Investment Ltd and Another [2007] 3 HKLRD 351中,法庭須決定是否將供水給個別單位的喉管分支視為公用部分。該案被告辯稱,在水喉設置個別的水錶後的位置不能再被視為公共或公用部分。因此,每個單位專屬的供水喉管都應被視為該單位業主的財產。此案的證據顯示,只有一條鋪設於地面下的食水管從食水水箱供水,並分流至各個固定在矮墻上的獨立水錶 (這也被視為共同的部分)。


21. 在審視了該條例第2條後,法庭強調只要水管供水給整棟大廈,這些水管就會被視為公用部分。


22. 更重要的是,法庭判定即使供水管在獨立水錶的位置或之後分流,也不會令些水管突然被剔出公用部分的定義,原因是它們不被包括在土地註冊處註冊的文書所指明或指定專供某一業主使用、佔用或享用的部分之內。


23. 各被告試圖依賴So John一案,辯稱業主應就只供水到他的單位的水喉負責。 


24. 然而,法庭指出 ,So John一案並不可用以證明,當一條水喉只供水到一個單位,此水喉便不能被視為公用部份。此外,常理指出,即使沒有獨立的水錶,喉管也會分流至個別單位,而這些喉管亦是專門供水給每個單位。因此,沒有理由這些分支喉管作為公用供水系統的一部分,不可被視作為公用部份。特別是,法庭不認為只計算一個單位用水量的水錶,能影響整個供水系統的公用性質。


25. 看來上述事故的情況與IO of Summit Court一案十分相似,但似乎So John一案是根據這案件特有的事實而裁定的。


26. 此外,如果將爆裂喉管視為公用部分,這樣的話根據公用部分的定義,所有業主應無權獨佔擁有、使用及/或享用這些喉管,從而令公契的第26條很大機會不適用於上述事故。


其他事項


27. 如果上述事故進入審訊階段,還有其他問題仍未解決。例子包括:事故發生當日職員的共同疏忽程度 (如有)、滲水有否導致乘客升降機損壞、以及合理的升降機維修費用金額。


結論


28. 這事故對多層樓宇的註冊業主/ 管理層/ 業主立案法團作出一個即時而重要的提醒:應及時界定由誰負責上鎖水錶房內水喉的保養維修。


29. 及早確定負責維修水喉的一方可望防止滲水情況發生,從而避免冗長而昂貴的訴訟。



作者: 容鳴新大律師 (中文翻譯: 左兆雯大律師)



註腳:

(i) 立法會行政管理委員會2019年11月11日,統計摘要-樓宇滲水,於2022年4月17日查閱,<https://www.legco.gov.hk/research-publications/english/1920issh09-water-seepage-in-buildings-20191111-e.pdf>

(ii) 胡‧說樓市 “實地深入調查‼️OMG‼️水錶房爆喉:業主竟被索賠$1,000,000|分分鐘關你事!|天寰|Victoria Skye”|YouTube 影片,19:56畫面。2022年4月11日 <https://www.youtube.com/watch?v=CRj-AddlIqM> (「胡‧說樓市影片」)。

(iii) 儘管管理處職員將滲出的水掃向後樓梯方向,這與聲稱損壞的乘客升降機方向相反。

(v) 建灝地產集團,2019,天寰大廈公契,於2022年4月17日查閱,<http://www.victoriaskye.com.hk/admin/uploads/DMC_2019.05.03.pdf>。 公契原先的版本是用英文編寫的。

(vi) 根據公契的條文,經理人被定義為「公契經理人或任何其他當時根據 [公契] 條文委任及負責管理屋苑的經理人」。

(vii) 實際上,保險公司很可能會取代所有必須的權益,以便追討因事故而產生的任何及所有損失或損害。




*The original article first appeared in the April 2022's E-newsletter of the Hong Kong Lawyer, the official journal of The Law Society of Hong Kong. (Please click here)


*此為Pantheon Chambers的中文譯本